家屋の概要

公開日 2019年10月01日

家屋評価のしくみ

 

家屋の評価額は、評価の対象となる家屋の評点数を求め、それに評点一点当たりの価額を乗じて算出します。

評点数は、木造家屋と非木造家屋との区分に応じ、まず、評価の対象となった家屋と同一のものを、評価の時点において新築するとした場合に必要となる建築費(再建築価格)を、屋根、外壁、天井等の部分別に合計し、再建築費評点数を算出します。次に、そうして求めた再建築票点数に時の経過によって生ずる損耗の状況による減点補正等を行い、評価の対象となった家屋の評点数を算出します。

評点一点当たりの価額は、1円に物価水準による補正率及び設計監理費等による補正率を乗じた価額となります。

評価額 = 評点数 × 評点一点当たりの価額

 

新築家屋の評価

 

木造家屋

木造家屋では、評価対象家屋を屋根、基礎、外壁、柱・壁体、内壁、天井、床、建具、建築設備、仮設工事、その他工事の11区分に分け、「木造家屋再建築費評点基準表」に基づいて各部分別に再建築費評点数を算出し、それを合計してその家屋の再建築費評点数を算出します。

 

非木造家屋

非木造家屋では、評価対象家屋を主体構造部、基礎工事、外周壁骨組、間仕切骨組、外部仕上、内部仕上、床仕上、天井仕上、屋根仕上、建具、特殊設備、建築設備、仮設工事、その他工事の14区分に分け、「非木造家屋再建築費評点基準表」に基づいて各部分の再建築費評点数を算出し、それを合計して、その家屋の再建築費評点数を算出します。

 

在来家屋の評価

 

在来分の家屋は、3年に一度の基準年度に評価替えを行います。再建築費評点数は「固定資産評価基準」に定める再建築費評点補正率により建築物価の変動分を考慮して算出します。ただし、算出された評価額が評価替えの前の価格を超える場合は、決定価格は原則として評価替え前の価格に据え置きます。

※平成31年度の基準年度は平成30年度です。次回評価替えは令和3年度です。

 

新築住宅に対する軽減措置

 

以下の条件を満たす新築住宅については、新築後一定期間、固定資産税額が減額されます。

 

 

軽減対象の要件

  1. 専用住宅や併用住宅であること(併用住宅の場合、居住部分の割合が2分の1以上のものに限られます)
  2. 床面積が50平方メートル(一戸建て以外の貸家住宅にあっては40平方メートル)以上280平方メートル以下であること

※分譲マンションなど区分所有家屋の床面積については「専有部分の床面積+持ち分で按分した共用部分の床面積」で判定します。なお、賃貸マンションなどについても、独立的に区画された部分ごとに区分所有家屋に準じた方法で判断します。

 

軽減内容

 

延べ床面積(居住部分のみ) 軽減される額
120平方メートル以下 すべての部分について固定資産税額が2分の1
120平方メートル超 120平方メートルに相当する部分の固定資産税額が2分の1

 

※併用住宅の住宅以外の部分(店舗、事務所等)については減額対象となりません。

※共同住宅、寄宿舎等で世帯数が複数ある場合は、各世帯に対して120平方メートル相当分までが減額対象となります。

 

新築住宅の軽減例

 

構造 木造2階建
床面積 150平方メートル
課税標準額 1,200万円

 

本来の税額

12,000,000円×1.6%(税率)=192,000円

 

減額される税額

12,000,000円×1.6%(税率)×120平方メートル/150平方メートル×1/2

 

減額適用後の税額

192,000円-76,800円=115,200円

 

軽減期間

 

家屋の種類 軽減される額
一般の住宅 新築後3年度分(認定長期優良住宅は5年度分)
3階建以上の中高層耐火・準耐火住宅 新築後5年度分(認定長期優良住宅は7年度分)